Richard Baker: Saks ve Hudson's Bay'i Kurtaramayan Adam

Kuzey Amerika'nın ikonik çok katlı mağazalarını saran çalkantılı süreçte, son aylarda bir isim sürekli olarak gündeme geldi: Richard Baker. Mevcut Galeria yatırımcısının liderliğinde, Kanadalı çok katlı mağaza zinciri Hudson’s Bay 355 yılı aşkın bir sürenin ardından kapılarını kapatmak zorunda kalırken, lüks mağaza grubu Saks Global ise iflas başvurusunda bulundu. Saks'ın alacaklılar listesi, Chanel'den Kering'e kadar moda endüstrisinin adeta 'kim kimdir' listesini andırıyordu.

ABD'li bir gayrimenkul hanedanının veliahtı, son yirmi yılda tarihi çok katlı mağaza zincirlerini birbiri ardına satın alırken tek amacı mülklerinin değerini realize etmek miydi, yoksa işin içinde daha fazlası mı vardı? İşte biyografisine derinlemesine bir bakış.

Gayrimenkul İmparatorluğunun Ticari Zekaya Sahip Veliahtı

ABD'li yatırım şirketi NRDC Equity Partners'ın 60 yaşındaki CEO'su, varlıklı bir gayrimenkul hanedanının içine doğdu. The New York Times'da 2011 yılında yayımlanan bir profil yazısından alınan bir kesit, ailenin servetini çarpıcı bir şekilde gözler önüne seriyor.

Babası Robert Baker, Greenwich ve Palm Beach, Florida'daki evlerinin yanı sıra, New York'un Beşinci Cadde ile 63. Sokağı'nın kesişiminde devasa bir daireye sahipti. Salonu, Degas ve Motherwell gibi yüksek fiyatlı sanatçıların tablolarıyla süslüydü. Gayrimenkul şirketi National Realty & Development Corporation'ın kurucusu, buradan Central Park Hayvanat Bahçesi'ni görebiliyordu. Fokları, kutup ayılarını ve kendi adını taşıyan kral penguen Robert'ın bulunduğu bölümü izleyebiliyordu. Bu ismin verilmesi, oğlu Richard da dahil olmak üzere aile üyelerinin yaptığı bağışlar sayesinde mümkün olmuştu.

Baker'ın ticari zekası erken yaşlarda kendini belli etmişti. Okul notları ya da sporla öne çıkmıyordu, ancak lise yıllarında Paris'te bir aşçılık okuluna gittikten sonra bir catering şirketi kurdu. Babası, The New York Times'a oğlu hakkında, "Basketbol takımının kaptanı olmaktan çok işle ilgileniyordu," demiş ve eklemişti: "Para kazanmak için para kazanırdı."

Richard Baker ve erkek kardeşi, gayrimenkul dünyasıyla erken yaşta tanıştırıldı. Babaları hafta sonları onları ailenin ana iş koluna götürürdü: şehir dışındaki geniş otoparklara sahip, tipik Amerikan alışveriş merkezleri olan 'strip mall'lar. Baba Baker'ın satın almak istediği veya o sırada geliştirmekte olduğu arazilere bakarlardı.

Gayrimenkulün Sert Dünyasında Memnun Etmeyi Seven Bir İsim

Richard Baker, gayrimenkul işini her zaman ilginç bulduğunu ancak işleri farklı yapmak istediğini söylüyor. Gayrimenkul finansmanı şirketi Walker & Dunlop'ın CEO'su Willy Walker ile bir YouTube sohbetinde Baker, gayrimenkul dünyasının geleneksel, kabile benzeri kültüründe iş bilgisinin nesilden nesile aktarıldığını anlattı. Sektör, anlaşmaların çoğu tek seferlik mülk işlemleri olduğu için güçlü bir şekilde işlem odaklı bir zihniyete sahipti. Baker'a göre ise hizmet odaklı bir anlayış eksikti.

On iki yaşındayken insanlar için yemek yapmaktan keyif aldığı gençlik yıllarını anımsıyor. Bugün bile hala büyük grupları ağırlamaktan hoşlanıyor. Walker & Dunlop ile yaptığı web yayınında, "Ben insanları memnun etmeyi severim, başkalarını mutlu etmek hoşuma gider," diyerek, her zaman yemeklerle koşturan ve servis yapan kişinin kendisi olduğunu belirtti. Bu özelliğine uygun olarak, daha sonra ABD'deki Cornell Üniversitesi'nde otel yönetimi okudu.

Mezuniyetinin ardından Baba Baker ona bir ofis verdi ve aile şirketi National Realty & Development Corp.'ta çalışmaya başladı. Babası onu hiç para harcamaması veya herhangi bir şeye imza atmaması konusunda uyardı. Ancak o zamanlar 21 yaşında olan genç adam, uzun süre yerinde duramadı.

Babası ve amcasının alışkın olduğu iş yapış şeklinden çok farklı bir yöntemle Walmart ile bir iş ilişkisi geliştirmeye başladı. Baker, potansiyel anlaşmaya hizmet odaklı bir zihniyetle yaklaştı. Nasıl yardımcı olabileceğini sordu, kendi şirketinin kira sözleşmesini dayatmak yerine süpermarket zincirinin önerdiği sözleşmeyi kabul etti ve mülkün baştan savma bir şekilde değil, düzgünce boyanmış olarak teslim edilmesini sağladı.

İlişki odaklı bu yaklaşımı, o dönemde ABD'nin doğusuna doğru genişlemeye yeni başlayan Walmart ile daha fazla anlaşmanın kapısını araladı. Bunu 40'tan fazla anlaşma takip edecekti.

Kendi Yolunda

Richard Baker'ın iş dünyasındaki ilk adımlarını anlatışını dinleyen herkes, ailevi geçmişine rağmen kendi kendini yaratmış bir adam olmak istediğini hissedebilir. Bu durum, Baker'ın gayrimenkul dünyasının alışılagelmiş uygulamalarından nasıl saptığını ve farklı düşünce tarzlarına nasıl değer verdiğini gururla anlattığı anlarda özellikle belirginleşiyor.

Aile imparatorluğu ve Walmart ile elde ettiği başarı göz önüne alındığında, başkaları bu rolle yetinebilirdi. Ancak 2000'lerin başında perakende sektörüne adım atmaya başlayan Richard Baker için durum böyle değildi.

Eşi Lisa ile birlikte, birçok hedge fonu ve özel sermaye şirketine ev sahipliği yapan Greenwich, Connecticut'ta yaşıyorlardı. Çocuklarının arkadaşları aracılığıyla bu şirketlerin bazı sahipleriyle arkadaştılar ve sık sık akşam yemeklerinde buluşuyorlardı. Bu buluşmalardan sonra eşi ona, başkaları hedge fonlarına sahipken Baker'ın neden 'strip mall'lar inşa ettiğini sorardı.

Üç yıl önce Walker ile yaptığı sohbette Baker, "Her başarılı insanın ara sıra kendisine bir tekme atacak bir partnere ihtiyacı vardır," diye şaka yapmıştı. 2000'lerin başında, oyuncak zinciri Toys’R’Us'ın milyarlarca dolarlık satın alımı için bir ekiple çalışmaya başladı. Bunu babasına anlattığında, babası pek etkilenmedi. Baba Baker, "Biz alışveriş merkezleri geliştiriyoruz, Toys’R’Us ile ne işimiz var?" diye sordu.

Eşi ona, anlaşmayı özel sermaye şirketlerinden bir tanıdığıyla yapmasını tavsiye etti. Bunun üzerine Baba Baker fikrini değiştirdi ve oğlunu arkadaşları olan Apollo Real Estate Advisors'tan Bill Mack ve Lee Neibert ile tanıştırdı. Birlikte NRDC Equity Partners'ı kurdular, ancak oyuncak zinciri için girdikleri teklif savaşını kaybettiler.

Ve Nihayet Perakende

Kısa bir süre sonra Richard Baker, Lord & Taylor ile başarıya ulaştı. Tarihi ABD çok katlı mağaza zinciri için Federated Department Stores'a 1,2 milyar dolar ödedi. Satın alma bedelinin yüzde 97'sinden fazlası banka kredilerinden gelirken, NRDC Equity Partners kalan 25 milyon dolarlık öz sermayeyi karşıladı.

Kredi verenler, satın alma bedelinin bu kadar yüksek bir oranını sağlamaya istekliydi çünkü Baker, perakende şirketini iki ayrı yapı olarak görüyordu: biri çok katlı mağazaların operatörü (opco), diğeri ise bir gayrimenkul şirketi (propco). Lord & Taylor, New York'taki Beşinci Cadde gibi birinci sınıf lokasyonlarda mağazaları olan değerli mülklere sahipti. Baker, bu mülklerin değerinin, o dönemde zor durumda olan çok katlı mağazaların satın alma fiyatına yansımadığına inanıyordu. Banka kredileri bu değere karşı teminat altına alındı. Lord & Taylor'ın satın alınması, ardından gelecek sayısız 'Opco Propco' anlaşmasının da temelini oluşturdu.

2008'de bunu, Kanada'nın en eski çok katlı mağaza zinciri Hudson’s Bay'in satın alınması izledi. 2013'te Saks'ı satın alarak Baker, kendini Kuzey Amerika lüks perakende pazarının merkezine konumlandırdı. Hudson's Bay, 2015'te Alman çok katlı mağaza zinciri Galeria Kaufhof'u satın alarak ve bir yıl sonra Hollandalı V&D'nin eski lokasyonlarına yerleşerek Avrupa'ya açıldı. Zor durumdaki lüks rakibi Neiman Marcus ise 2024'te satın alındı. Aynı yıl, Kaufhof ile daha önce yaşanan başarısız döneme rağmen, Baker ve NRDC, halef şirket olan ve artık birleşmiş durumdaki Galeria Karstadt Kaufhof'a yatırım yaptı.

Yavaş Gelen Son

Lord & Taylor ve Saks'taki ilk başarıların ve iddialı genişleme planlarının ardından, Baker'ın çok katlı mağazalardaki görev süresi son dönemde önemli zorluklar ve yoğun eleştirilerle anıldı. Binlerce çalışanın işi ve çok katlı mağaza dünyasının köklü isimlerinin varlığı tehlikede olduğu için iflaslar medyada büyük yankı uyandırdı.

Eleştirmenler, Baker'ın ana perakende işine yatırım yapmak yerine büyük ölçüde gayrimenkul varlıklarını paraya çevirmeye odaklandığından şikayetçi. Örneğin, Lord & Taylor'ın Beşinci Cadde'deki ana mağaza binası 2017'de ortak çalışma alanı sağlayıcısı WeWork'e 850 milyon dolara satıldı. Çok katlı mağaza, oldukça küçültülmüş bir zemin kat alanında kiracı olarak kalmaya devam etti. Lord & Taylor'ın işletmeci şirketi ise nihayetinde 2019'da 100 milyon dolara satıldı ve zincir 2020'de iflas başvurusunda bulunarak tasfiye edildi.

Bazıları tarafından "varlık soygunu" (asset stripping) olarak tanımlanan bu model, değerli mülklerin kısa vadeli nakit sağlamasıyla sonuçlandı. Bu esnada perakende zincirleri ise yetersiz yatırım ve borçla mücadele ediyor, bu da genellikle iflasa yol açıyordu.

Hudson's Bay Company de Baker'ın liderliğinde benzer bir süreçten geçti. Yıllarca süren satış düşüşlerinin ardından başlangıçta ana mağazaları yeniden rayına oturtmayı başarsa da, 355 yıllık şirket nihayetinde Mart 2025'te alacaklı koruması için başvuruda bulundu ve tasfiye sürecine girdi. Geriye kalan tüm lokasyonlar da ardından kapatıldı.

Analistler ve eski çalışanlar, durumu kötü liderliğe, güncelliğini yitirmiş stratejilere ve perakendenin modern gerçeklerine uyum sağlayamamaya bağlayarak "yavaş bir ölümden" bahsediyor. Medyada şirket, milyarlarca dolarlık mülk satışı yapılırken gerekli renovasyonların ertelendiği ve tedarikçilere ödeme yapılmadığı gerekçesiyle "gayrimenkulleri için yağmalanmış" olarak tanımlandı.

Lüks Sektöründe İçten Çöküş

Gayrimenkulden elde edilen paranın nereye yatırıldığı çoğu zaman belirsizdi. 2024'e gelindiğinde Hudson’s Bay'deki kriz çoktan derinleşmişken ve medya haberlerine göre Saks 2023'ten beri tedarikçilere borcunu geciktirirken bile Baker, Neiman Marcus'un 2,7 milyar dolarlık satın alımını başlattı. Lüks perakendecilerini, Saks Fifth Avenue, Neiman Marcus ve Bergdorf Goodman'ı içeren yeni bir şirket olan Saks Global çatısı altında ayırdı.

Ancak bu birleşme, yeni grubu iki milyar doların üzerinde bir borç yükü altına soktu. Bu durum, grubun tedarikçilere ödeme yapma kabiliyetini etkiledi ve düşük stok seviyelerine yol açtı. Ocak 2026'da Saks Global, Chapter 11 iflas koruması için başvuruda bulundu ve Baker sadece iki hafta sonra geçici CEO'luk görevinden ayrıldı.

Geriye kalan ise moda sektöründen uzun bir alacaklılar listesi. Saks'ın Chanel, Mayhoola ve Akris gibi grup ve markalara yaklaşık 700 milyon dolar borcu bulunuyor. ABD'nin en büyük lüks perakendecisinin temerrüde düşmesi, halihazırda sipariş ettikleri malların maliyetiyle baş başa kalma riski taşıyan daha küçük markaların varlığını dahi tehdit ediyor.

Saks Global'de yaşanan son gelişmeler, Baker'ın Düsseldorf merkezli çok katlı mağaza grubu Galeria'yı ne ölçüde sürdürülebilir bir geleceğe taşıyabileceği konusunda şüpheler doğuruyor. Baker, 2015 yılında öncül şirketlerden biri olan Galeria Kaufhof'u ve Belçika'daki iştirakini 2,8 milyar avroya satın aldıktan sonra, çok katlı mağaza zinciri ana şirketi HBC'nin sorunlarının içine çekildi. Başlangıçta vaat edilen yatırımlar yerine, sadece iki yıl sonra çalışanlardan mali fedakarlıklar talep edildi.

Nihayet 2018'de, uzun süredir reddedilen Karstadt ile birleşme gerçekleşti ve Galeria Kaufhof Karstadt kuruldu. HBC kısa süre sonra birleşik gruptan çekildi ve hisselerini René Benko'nun Signa'sına sattı. Birkaç iflas ve Signa'nın çöküşünün ardından Richard Baker, NRDC ve Bernd Beetz ile birlikte Galeria'ya yeniden yatırımcı olarak girdi. Birleşen çok katlı mağaza grubunun, zorlu yılların ardından son zamanlarda operasyonel karlılığa geri döndüğü söyleniyor.

Baker'ın Mirası: Parlak Bir Asi mi, Soğukkanlı Bir Gayrimenkul Yatırımcısı mı?

Büyük ölçüde borçla finanse edilen devralmalar, gayrimenkullerin paraya çevrilmesi ve ardından gelen iflaslardan oluşan bu tekrar eden döngü, sistematik ve soğukkanlı bir yağmanın kanıtı mı? Yoksa Baker, gayrimenkul manevralarını bir kurtuluş hamlesi olarak kullansa bile, e-ticaretin yükselişi ve pandemi sırasındaki mağaza kapanmaları nedeniyle iş modelleri zaten artan bir baskı altında olan zor durumdaki çok katlı mağaza zincirlerini kurtarmayı başaramadı mı?

Ailesinin serveti ve Walmart ile elde ettiği erken başarı göz önüne alındığında, Baker'ın zor durumdaki çok katlı mağaza zincirlerini tekrar tekrar devralırken tek motivasyonunun kâr hırsı olduğuna inanmak zor. Aksine, kendi çok katlı mağazalarında ev sahibi rolünü oynamaktan ve gayrimenkul ile konaklama dünyalarını kendine özgü bir şekilde birleştirebilmekten keyif almış gibi görünüyor.

Sıradan 'strip mall'lardan oluşan durağan aile işiyle karşılaştırıldığında, özellikle lüks çok katlı mağazalara sahip olmak prestij getiriyordu. Saks'taki Noel kampanyaları, görkemli ışık gösterileri ve 2022'de popüler müzisyen Elton John'un bir performansıyla adeta bir New York etkinliğine dönüşüyordu.

Geçmişte Baker, satın almaları birer gayrimenkul anlaşması olarak görmediğini, aynı zamanda çok katlı mağazaların ticari operasyonlarını canlandırma görevi hissettiğini sık sık vurguladı. Baker'ın bu bağlılığına tanıklık edebilecek eski meslektaşları da var. Hudson’s Bay'deki dokuz yılı boyunca iş geliştirme ve ev dekorasyonundan sorumlu olan Evelyn Reynolds, Kanada gazetesi The Globe and Mail'e, "Kendini tamamen işine adamıştı," dedi.

Baker'ın kendisi de geçen hafta The New York Times'a verdiği bir röportajda, zarar eden çok katlı mağazaları ve istihdamı başkalarının yapabileceğinden daha uzun süre hayatta tuttuğunda ısrar etti. Ayrıca artık "çok katlı mağaza işinden çıktığı" için memnun olduğunu da ekledi.

Gayrimenkul devi, bir keresinde finansçı Walker ile yaptığı bir sohbette iş dünyası hakkında şöyle demişti: "Eğer her zaman potanın etrafında dolaşır ve oynarsanız, atışlarınızı yaparsınız." Birçok atışın ardından, Baker'ın perakende oyunu tartışmalı bir karneyle yavaş yavaş sona eriyor gibi görünüyor. Sadece Galeria'da nihai skor henüz belli değil.

Bu makalenin çevirisinde yapay zeka araçlarından yararlanılmıştır.

Bu makale, bir yapay zeka aracı kullanılarak Türkçeye çevrilmiştir.

OR CONTINUE WITH

CEO Profile

Galeria Karstadt Kaufhof

Hudson's Bay

Kaufhof

Lord & Taylor

Richard Baker

Saks Global